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Approfondimenti a tema "Casa e Arredamento "

Mutui casa: come scegliere l’offerta migliore.

 

Comprare casa è uno dei progetti più importanti nella vita. Per noi italiani, soprattutto, nel desiderio di una casa di proprietà confluiscono tanti aspetti: l’aspirazione ad una autonomia dalla famiglia di origine, l’obiettivo di costruire una nuova famiglia con il partner, l’esigenza di mettere radici  e sentire come proprio un luogo.
Per chi possiede già un immobile, può essere necessario valutare l’acquisto di una casa più grande perché la famiglia è cresciuta o le esigenze di vita sono cambiate.
Quale sia la motivazione di fondo, un punto è certo:  difficilmente si hanno a disposizione tutte le somme necessarie all’acquisto di una casa. Anche se questo fosse possibile, in ogni modo, è consigliabile non azzerare completamente le proprie disponibilità e salvaguardare una parte dei propri risparmi per qualsiasi esigenza non prevista si venisse a verificare nel tempo.

Il ricorso ad un mutuo rappresenta, quindi, la scelta ideale

Ma, a chi chiedere consiglio? Nella grande offerta tra forme di mutuo, durate, condizioni, spese, clausole varie, tante persone si possono trovare disorientate. Il passaparola tra amici e parenti, per quanto utile, può non fornire la soluzione migliore. Di fronte ad un contratto che, per quanto potenzialmente flessibile, ci impegnerà nel tempo, è preferibile acquisire più informazioni possibili  da fonti diverse e non accontentarsi del parere di persone che, sì, ci vogliono bene, ma nella vita si occupano di altro e, magari, non hanno le giuste competenze.

Quali informazioni è necessario conoscere, quindi?

Quali tipologie di mutuo esistono, come vengono calcolati gli interessi, a quale tasso, con quale durata, quali sono le spese che incidono nel costo totale dell’operazione, a quali condizioni il mutuo può essere estinto parzialmente o totalmente, oppure rinegoziato o trasferito ad altra banca?
Questi sono gli aspetti principali che andremo ad approfondire.
Cercando di utilizzare un linguaggio chiaro, anche se non strettamente tecnico, spieghiamo subito che il mutuo  per acquisto immobile è un contratto attraverso il quale una banca, presta una somma di denaro ad una o più persone, le quali si impegnano a restituire tale somma, oltre gli interessi previsti,  in un determinato periodo di tempo attraverso il pagamento di rate. Questa operazione di finanziamento è garantita dall’ipoteca che la banca iscrive sull’immobile quale garanzia per il rimborso di capitale e interessi.
Attraverso una visura ipotecaria sull’immobile in oggetto, eseguibile presso l’ufficio della conservatoria o presso numerosi portali on-line utilizzando gli estremi catastali, è sempre bene verificare che non siano già gravanti sull’immobile altre precedenti ipoteche, magari tenute nascoste dal venditore.
Esistono diverse tipologie di mutuo. La differenza fondamentale è sulla base del tipo di tasso applicato, tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile.

Andiamo a vedere le differenze tra tasso fisso e tasso variabile.

Nel primo caso, il mutuo a tasso fisso,  gli interessi che pagherò alla banca per avermi prestato il capitale saranno calcolati in base ad un tasso fisso, determinato al momento della stipula del contratto. Il tasso fisso viene calcolato come la somma tra il tasso di riferimento che è  l’Irs (Interest rate swap) a 10, 20, 30 anni (a seconda della durata del mutuo) e il cosiddetto spread, ovvero  la percentuale applicata dalla banca. Molto spesso (ma non solo) è sul valore dello spread che si misura se l’offerta della nostra banca è competitiva o meno.  
Nel secondo caso, il mutuo a tasso variabile, gli interessi saranno calcolati in base al  tasso di riferimento Euribor (1/3/6 mesi)  anche in questo caso, maggiorato di uno spread. Il tasso di interesse così calcolato, euribor + spread, potrà subire fluttuazioni nel tempo, con ciò portando a variazioni anche sensibili della rata di mutuo.
La domanda che, molto spesso, un consulente si vede presentata è:  conviene prendere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Questa è una domanda certamente lecita ma altrettanto impegnativa per chi deve rispondere. Difficile schierarsi per  una o l’altra possibilità, la scelta dipende da aspetti oggettivi  quali le condizioni di mercato e le possibili evoluzioni dei tassi di riferimento nel tempo, ma anche da elementi soggettivi come  l’esigenza più o meno forte di una persona rispetto all’altra  di conoscere con certezza la rata che andrà a pagare nel tempo.  In questi casi, può essere utile aiutare  la persona a formulare la propria scelta,  fornendo sì informazioni tecniche e analisi macroeconomiche,  ma anche aiutandola a far emergere le proprie priorità (tranquillità di poter pagare una rata certa e fissa  anche se potenzialmente più alta,  piuttosto che la possibilità di risparmiare pagando una rata inferiore, in certi periodi ,  pur con il rischio di possibili oscillazioni nel tempo).
Per maggiore rassicurazione, ricordiamo, in ogni caso, come quella tra fisso e variabile non sia una scelta irreversibile. Da diversi anni, ormai, esiste la possibilità di poter chiedere alla propria banca la rinegoziazione del mutuo, così come si può considerare il “il trasferimento” del mutuo presso un altro istituto, con la cosiddetta “portabilità del mutuo” da banca a banca.

Con che durata posso richiedere un mutuo?

La durata minima del mutuo è  5 anni, quella massima può arrivare anche a 40 anni (va tenuto conto dell’età che il o i mutuatari avranno al momento dell’estinzione del mutuo, di solito non oltre i 75 anni).  L’importo massimo finanziabile è, generalmente, l’80% del valore dell’immobile. Considerato quanto possa incidere la rata di mutuo sul bilancio familiare, suggeriamo di allungare, se possibile, di qualche anno la durata del mutuo, e pagare quindi una rata mensile inferiore,  rispetto a prendersi l’impegno di estinguerlo prima possibile con una rata ben più pesante.  Certo, in quest’ultimo caso, si pagano meno interessi complessivamente, ma vogliamo mettere in conto l’affanno di dover fare i conti al centesimo perché ci siamo presi un impegno troppo oneroso, proprio al limite delle nostre entrate? Ricordiamoci sempre, che se dovessimo avere un aumento di stipendio o riuscissimo a mettere da parte un po’ di risparmi, possiamo sempre decidere di abbattere una parte del mutuo, attraverso l’estinzione anticipata parziale o totale (senza penalità, nel caso di mutui per particolari finalità, tra cui acquisto abitazione).

Ma qual è l’importo del mutuo che posso richiedere?

Questa domanda è fondamentale e andrebbe approfondita da subito, al momento della ricerca della casa da comprare.  Questo, per definire la spesa massima che possiamo sostenere ed evitare di “innamorarsi” della casa perfetta che, in questo periodo della nostra vita, forse non possiamo comprare.  
In genere, le banche possono finanziare fino all’80% del valore dell’immobile,  mentre l’importo della rata di  mutuo, oltre ad altri impegni finanziari, non dovrebbe superare il 30-35% del reddito del/dei clienti. Con queste indicazioni, che vanno poi approfondite caso per caso, possiamo farci un’idea del mutuo e della rata di mutuo che per noi risultano sostenibili e procedere nella nostra ricerca della casa dei  sogni.
A questo proposito, suggeriamo di fare diverse simulazioni, attraverso i vari siti dedicati sul web, del cosiddetto piano di ammortamento, ossia del calcolo, in base alla durata e al tasso, del piano di rimborso del mutuo, cioè delle rate. Così come possiamo agevolmente utilizzare il web per conoscere le migliori offerte attualmente disponibili, in modo da non fermarci alla prima proposta presentata dalla nostra abituale banca.
Confrontiamo gli spread, le spese di istruttoria (cioè le spese che la banca applica per istruire la pratica di mutuo), le spese di perizia (ovvero la notula da pagare al tecnico incaricato dalla banca di redigere  la perizia sull’immobile da ipotecare), costi assicurativi e altri oneri eventualmente indicati: utilizziamo l’ISC (indicatore sintetico di costo) per capire quanto ci viene a costare complessivamente il finanziamento.  Diamo questo ulteriore consiglio perché il mondo delle offerte su mutui è in continua evoluzione e presenta proposte talvolta di difficile comparazione.  
Utilizziamo tutti gli strumenti in nostro possesso per acquisire il maggior numero di informazioni, visura ipotecaria compresa. Acquistare una casa è un passo importante, affrontarlo con serenità e chiarezza è il miglior inizio.